1个亿！杭州天价二手房成交，房东“一分没赚”，跟单3年的中介却拿走百万佣金
PART 1
一套总价1亿的二手房，刚刚在杭州成交了！
就在本月初，杭州著名顶豪九溪玫瑰园的天怡苑组团，一套法式独栋成功售出。
好找房平台显示，这套房子7月4日网签，建筑面积1037.79㎡，总价1亿，折合单价96359元/㎡。
原房东是嘉兴人，2010年前后新房在售时买下，一直也没装修。
早在六七年前，房东就有出售意向；2017年挂牌，当时对外报价1.98亿。由于总价过高，迟迟无人问津。同年，房东将价格下调至1.8亿。
中介朋友圈倒是时常推，却一直无果。
最近看到这套房源出售的消息，还是两个月前。不曾想转眼之间，这么快就成交了。
1亿成交的九溪玫瑰园独栋
房东挂价1.8亿，最后网签价1亿。
“算上装修款和税费，买家付出的成本约1.5亿。”知情人士透露，参照往年豪宅买卖经验，买家大概率全款支付。
不过，别看总价高，实际房东并没赚钱，甚至还亏了。
透明售房网一房一价表上，并未列出当年的售价。但我打听到，这套房子当年买入价差不多就要1亿多。
还有近10年的持有成本（光物业费一年就要好几万），若再算上当初购房款的机会成本（按银行定期），房东更是血亏。
虽然总价上亿，不过就单价而言，天怡苑这套法式独栋并不是全小区最贵的。今年3月2日，九溪玫瑰园另一套500㎡左右的小独栋成交，单价高达115630元/㎡。
PART 2
南眺钱塘江、背枕五云山，左傍九溪烟树、右倚云栖竹径的九溪玫瑰园，是杭州顶级别墅小区之一，也是绿城别墅产品的肇始之作。
自那时起，绿城“玫瑰园”系列产品，风靡全国。
著名武侠小说作家金庸，21年前在朋友力荐下，拿下北区一栋别墅，光是花园面积就达到了1600平米。
当年，据说金庸买下这里后，意外得知琼瑶女士在附近也有豪宅，笑称以后可以请她来家里喝茶，谈古论今，畅聊人生。毕竟算起来，两人还是同出自海宁的远房亲戚呢！
可惜，这样的场景未能实现，据媒体报道，老先生一次都没来这里住过。
九溪玫瑰园整盘体量庞大，占地面积230亩，总建筑面积54960㎡。
早年天怡苑楼王实景
天怡苑组团（曾用名“天怡山庄”）是九溪玫瑰园三期，也是最“壕无人性”的压轴组团，位于五云山二龙头的一条狭长带上。
一共就20余套独栋别墅，主力面积段约280-600㎡不等。
月初成交的这套法式独栋，是整个组团面积最大的一套，又称楼王，2010年建成。
占地面积整整约8亩，是云栖玫瑰园楼王的2倍。光是围合式花园，就有约3600㎡；地下室约600㎡，共3层，带10个车位。
米白色的干挂大理石立面、搭配斜角四坡顶；建筑对称排布，透着极强的仪式感；两侧的转角楼梯，拱形落地玻璃窗等，是法国庄园常用的元素。
庄园前一整片广袤的大草坪，颇似上海法租界的老洋房。四周浓荫绿树，更显幽静、典雅。
早年天怡苑楼王实景
在过去十余年的经典产品线中，“法式”是绿城的一大关键词。天怡苑组团的建筑设计，灵感源自法国庄园。
看多了时下流行的飞檐戗角的中式宅院，稍显复古的法式独栋，反倒有另一番观感。
成交总价上亿的房子，杭州楼市并不多见。
过去近10年，杭州新房市场一共就成交了3套。其中两套，出自绿城又一玫瑰园系列豪宅——云栖玫瑰园。
2013年，云栖玫瑰园成交了一套建筑面积约880㎡的中式合院，总价1.15亿；两年后，又一套中式大宅成交，毛坯总价1.21亿。
仅有一套是高层住宅，就是2015年武林壹号售出的那套顶跃，建筑面积1118㎡，被一金融新贵以1.03亿总价拿下。
PART 3
至于二手房，我查阅了公开报道，并没有找到之前有总价上亿的成交案例。
这套玫瑰园的房子固然已是天价，但我和许多大众一样，更好奇的是，成交这单买卖的经纪人，能赚多少？
按照行情，豪宅买卖经纪人可收取总价的2个点做佣金，扣除相关折扣，差不多也能拿1个多点。
也就是说，仅这么一单成交，经纪人差不多能拿到100万+的佣金。
此刻，全杭州城的中介是不是都投来了艳羡的目光。
九溪玫瑰园当年的宣传照
不过，光鲜的背后也有不为人知的艰辛，这套法式独栋，从挂牌到成交，经纪人足足跟了3年。
“高总价的排屋别墅本来圈子就小，能承受的买家就那么几个。通常要持续跟单1年以上，成交周期平均在一年半到两年。”一位主做豪宅的经纪人说。
到了总价上5000万的二手房，跟单3年成交还不算太长，四到五年才成交也是常事。
仅算经济账，上面这位幸运儿3年赚了百万加，摊到年收入30多万，不算夸张。更多的豪宅经纪人，三四个月不开张都是常事。
我认识的一个豪宅经纪人，有过半年没卖出一套房子经历，零底薪，每天吃老本。
目前，杭州正式备案的经纪人有28340名。看着很多，但大多的经纪人，主做普通住宅、租赁；专门从事豪宅买卖的经纪人，少之又少。
“杭州城加在一块不过20余人。有独立的经纪人，也有自己开经纪公司。”业内人士说道。
这些豪宅经纪人，大多在行业内扎根了5-10年，甚至更久。
有的，从普通二手房买卖转型为豪宅经纪人；主攻区域集中在西湖边、之江、城西等老牌别墅聚集区，近两年涉猎主城区平层大宅。
据说成交这套九溪玫瑰园的独立经纪人，之前主攻领域是出租西湖边的房子。
还有的，曾经身份是开发商，操盘过多个排屋别墅；后期转型为豪宅经纪人。杭州排屋别墅的发展史，他们了如指掌，从设计环节到施工、交付，全程参与。
手上老客户本来就多，细到园内的一棵树、一块砖，又都能道出一段娓娓动情的故事来。
PART 4
可别小看了这貌似感性十足的画面，在讲究理性的生意场，它们有时就是最后一根稻草。
“早前卖掉的西湖边一套5000多万的豪宅，就因为一张夕阳照片。”豪宅经纪人韩女士告诉我，那天正好是傍晚，站在房子客厅里，看到夕阳西落，大片余光洒落西湖，立刻按下了快门。
这张照片发给买家夫妻俩后，立马决定买。“前期沟通过好多轮，都没get到点。”
周星驰在电影里不止一次说过：有钱人的品味，有时很难说的。
身家殷实，见多识广。他们固然会为了生意场里的精打细算坚持己见，但内心深处最柔软的部分，有时，经不起一点敲击。
难怪有人说，每一个豪宅经纪人，都是心理专家。
和富人谈房子本就风险极高，他们见过太多好东西了。聊聊教育、健康，也许某一个话题，忽然就有了共鸣。
杭州经典豪宅之一的云栖玫瑰园
不过，即便如此。不同于普通住宅，市场上的豪宅整体流通较少。稀缺、保值，还能代际传承是它们特有的标签。
买入后若无特殊情况，哪怕房子常年空置不住，也不会对外出售。
至于出售的原因，大致有两类：第一，有置换需求，老换新、小换大等。这类客户既是房东，又是买家，且换房大多喜欢在同一小区小换大。
去年1.13亿拍出天价的阳光海岸，据说买家就住同一小区，想换个大点的。当天竞拍，买家就是在阳光海岸的家里叫的价。
第二，房东长期不住，又懒得打理，索性出手。拿到的购房款还能投入其他产业。
比较常见的是父母买给子女，谁知子女长期定居国外不愿回来，这才想着要出售。
绿城早期经典豪宅——桃花源
接盘的买家，除了买它的稀缺性外，大多也是因为没有入住过类似房源，想要买一套。
早年，杭州财富阶层相对固化，排屋别墅等豪宅大多被实业家收入囊中。现在不一样，随着资本市场，互联网经济等行业兴起，有了大量赚快钱的机会，富豪年轻化、科技化的趋势越来越明显。
这些行业，常常杠杆较高，钱来得快也去得快。即便一直顺风顺水，年轻人的想法也更潮流一些。
所以，当下豪宅周转的速度明显在加快，对豪宅经纪人来说，这是最大的福音。
韩女士说：“要像朋友一样，真诚地推荐适合他们的房源，而不是纯粹为了促成一单生意，掩饰房屋的缺陷。正所谓，长做常有。”
由阿尔·帕西诺主演，反映美国房产经纪人的经典电影《拜金一族》中有句名言“"A-B-C。A-Always， B-Be， C-Closing。Always be closing。”
翻译过来，就是“一定要成交”。
对一套房子可能要跟3年甚至更长的豪宅经纪人来说，为了这五个字，要守得住寂寞，踢得了临门；上可谈资本，下能聊风月；关心似亲人，理解像朋友。
加油！
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文∣江公子
编辑∣二叔
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